s
19 708 Pages

Remarque disambigua.svg homonymie - Si vous êtes à la recherche d'autres utilisations, voir Condos (désambiguïsation).

la condominium, selon loi Italienne, est une institution qui indique la propriété sur les parties ou bâtiments qui sont composées de plusieurs unités de logement (par exemple un appartement).

condo
Condo à Athènes, Grèce

histoire

le droit romain connaissait la propriété privée héritée du parent et est resté sans partage entre les frères (consortium). Dans les temps classiques, il a développé le concept de la division de la propriété commune au prorata avec répartition proportionnelle des droits et obligations des formes de protection similaires à la loi moderne (Rei vindicatio partiaria).

Caractéristiques de la discipline et de l'institut

La copropriété est régie par Code civil italien. La loi le 11 Décembre 2012 n. 220 ( « Modifications aux règlements de la copropriété dans les bâtiments »), est entré en vigueur le 18 Juin 2013,[1] Il a réformé certains aspects du sujet, une grande partie du intégrant la jurisprudence et de la discipline de svecchiando de l'Institut.

Selon l'art. 1117 cc, sont des parties communes de l'immeuble, si le contraire n'a pas le droit: la escaliers, l 'Atrium, façades, la sol sur lequel il se trouve le 'bâtiment, la murs principaux, etc;. et sur l'art de base. 1118 cc la copropriété a une chance de renoncer à l'utilisation de pièces communes, comme le système de chauffage et de climatisation, si son renoncement ne découle pas des déséquilibres opérationnels importants ou des coûts stables pour les autres résidents. Cette communion est appliquée, que le locateur ne peut pas renoncer au droit de ces actions ordinaires pour éviter le paiement des dépenses (art. 1118, paragraphe 2, cc).

La relation entre le valeur de propriété de chaque propriétaire et la valeur entière de condominium est exprimé en millisecondes (qui, par souci de commodité, sont présentés en particulier tables millième). Les tables sont utilisées pour millièmes la répartition des dépenses, pour la détermination de la formation des majorités et des assemblées pour le vote des résolutions.

Règles d'Association

Il est obligatoire d'établir la réglementation copropriété, s'il y a plus de 10 immeubles d'habitation. Les règles peuvent être actionnaires ou contractuels. En cas de règles de la maison contractuelle, le titre dans presque tous les cas, a été préparé par le fabricant de la propriété ou un groupe de propriétés, et déposé par un notaire pour la transcription au registre foncier local (au cadastre).

Le règlement contractuel est différent du règlement non contractuelle (ou actionnaires de cd approuvé par la majorité) car il peut contenir des restrictions sur les droits de propriété de certains condos, constitutions esclavage, l'allocation ou de l'utilisation prévue des parties communes dans un petit nombre de copropriétés ou à des fins bien définies (par exemple, la destination de la maison du gardien de but.); les règles de ce document ne peuvent en effet être modifié avec le consentement unanime de tous les participants à la copropriété; lorsque vous achetez une propriété dans la copropriété du rectum par ce type de régulation, elle a accepté automatiquement par le néo-acheteur, comme transcrit par la curatelle.

Les règlements établis par le propriétaire d'origine et / ou le fabricant de construction lie pour les acheteurs d'unités individuelles que si on fait l'achat concerné à une date ultérieure à la préparation du règlement, car si l'achat était prévu l ' obligation de se conformer à la réglementation à établir dans l'avenir, il devient évident que manque un système de négociation finale; dans cette hypothèse, il devient susceptible d'être compris par accord des parties au sujet du contrat, par conséquent, le règlement peut se lier à l'acheteur que si, après sa préparation, vous payez une adhésion volontaire.[2] Les règlements approuvés par 'réunion de copropriété avec majorité qualifiée, cependant, il ne peut contenir que les règles régissant la vie commune des participants dans le bâtiment, qui ne peut restreindre l'exercice libre du droit de propriété de la part des propriétaires (par exemple, le règlement du contrat initial peut interdire l'utilisation prévue des appartements pour les activités commercial, mais pas à la suite d'une modification du plan approuvé par la majorité).

L'article 1138 du Code civil prévoit que les dispositions du règlement ne peuvent pas empêcher posséder ou de détenir animaux.[3][4][5]

Dans les lignes directrices actuelles sur les animaux doivent distinguer le cas où un tel ordre est saisi dans un règlement de réunion[6], celui dans lequel il a conclu un contrat de bail fin.[7]

organes

Le bâtiment des organescondominium Administrateur et l 'Assemblée condominium. Le condo est automatiquement lorsqu'un bâtiment les propriétaires sont ou deviennent deux ou plusieurs (par exemple. le seul propriétaire d'origine Sells Construire deux acheteurs).

On parle de bâtiment minimum lorsque les condos sont deux.[8] Si les propriétaires sont plus de huit ans, le rendez-vous est obligatoire pour un administrateur; il ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de cette norme, sinon la possibilité de la nomination d'un administrateur judiciaire, à travers le travail de la Cour, à la demande de même un condominium. Si les propriétaires ne sont pas plus de quatre, ils peuvent se livrer à la direction.

On parle de super condominium quand il y a une pluralité de structures individuellement identifiables telles que des condominiums et des pièces individuelles en commun entre eux. Il est pas toujours facile de distinguer la nature juridique du bâtiment parce qu'ils souvent tout en étant dans une super réalité en copropriété, la structure entière est administré comme un seul bâtiment, ce qui crée quelques problèmes de logistique et appliquée discipline juridique.[9]

administrateur

icône Loupe mgx2.svg Le même sujet en détail: Directeur du condo.

L'administrateur est l'organe qui exécute les décisions de la réunion, percevoir les droits des copropriétés et fournit les dépenses nécessaires à la gestion et l'entretien, la préparation du rapport annuel (Budget de copropriété), Il représente l'association poursuites dans laquelle il fait partie. Ils restent en fonction pendant un an, mais ils peuvent être révoqués à tout moment, sous réserve de dommages. La nomination, la révocation et la détermination de la rémunération des assemblée générale des actionnaires à la majorité des personnes présentes (y compris par procuration) les actionnaires représentant (Art. 1136 section 2).

L'administrateur peut être révoqué par tribunal de droit commun, à la demande d'au moins un condominium quand il y a des soupçons raisonnables d'irrégularités graves dans la gestion, quand il ne fait pas le projet de loi pendant deux années consécutives ou lorsque, après avoir été signifié un avis citation, Il ne communique pas rapidement l'ensemble de blocs.

Il est important de souligner que l'un an après la réforme de 2012 a conduit à des interprétations différentes. L'interprétation la plus conforme aux intérêts de l'équipe des actionnaires prend terme annuelle constante du mandat.[10]

assemblage

icône Loupe mgx2.svg Le même sujet en détail: Assemblée condominium.

L'Assemblée en copropriété, en vertu du droit italien, est l'organe délibérant de la copropriété, régie par l'art. 1135, 1136 et 1137 du Code civil italien. Ils ont le droit d'assister à la réunion de tous les bâtiments, qui doit être notifiée avec certitude au moins 5 jours avant, par courrier recommandé ou adresse de courrier certifié. L'Assemblée se prononce sur les règlements de construction, la nomination du directeur, la gestion ordinaire et extraordinaire de l'immeuble. L'ensemble est exprimé par la majorité, qui peut varier en fonction de ce qui est voté.

Obligations fiscales

Le condo comme suspension Il est lié à la conformité fiscale pertinente: faire payer et les retenues d'impôt à chaque fois correspond une indemnité en espèces ou en nature soumis à retenue à la source se à la libération de certificat et déposer la déclaration des agents de retenue à la source (modèle 770). Il est donc nécessaire que le bâtiment a un code fiscal. Cela doit être ainsi par tous 'Inland Revenue la présentation de ses données personnelles et le procès-verbal de la réunion où est sa nomination. Si l'administrateur de copropriété sera remplacé par le nouveau représentant de communiquer le changement.

L'obligation de faire les déductions se produit, par exemple, dans le cas du paiement des montants ou des valeurs qui constituent le revenu d'emploi, tels que ceux qui sont payés au gardien stable ou all'incaricato nettoyage, si celui-ci a un rapport de l'emploi, ou en cas de paiement des sommes ou des valeurs qui ont un revenu d'un emploi, tels que ceux qui sont payés à l'administrateur lui-même (même si à titre de remboursement des frais généraux), ou les paiements des frais de contrats de travaux et / ou services. Pour les copropriétés, sans plus de huit condominiums, aucun administrateur, déduction sera faite de l'un des condominiums. Il, en utilisant le code fiscal de l'immeuble, appliquera la retenue à la source, à effettuarne les paiements connexes et déposer la déclaration des agents retenue à la source pour les retenues à la source, les cotisations et les primes d'assurance.

A la différence, pour les blocs avec plus de huit condominiums, pour lesquels il existe une obligation de nommer l'administrateur et pour ceux qui ont plus de huit condominiums qui ont nommé l'administrateur, le sujet habituellement désigné par la copropriété mettre en place l'accomplissement des fonctions de l'agent de retenue à la source est l'administrateur, déjà tenu de divulguer les achats effectués au cours de l'année civile et les données des fournisseurs et, en vertu d'autres dispositions légales à remplir les obligations établies en matière de cotisations avec les institutions de sécurité sociale. Les bureaux de l'Agence du revenu peuvent également demander aux gestionnaires de bâtiments de données, de nouvelles et des documents relatifs à la gestion de la copropriété. L'obligation de retenue à la source applique aussi super condominium et copropriété partielle.

Dans ce cas, où il est évident gestion autonome des parties intéressées à exiger le respect de séparer clairement les personnes acquittées par le bâtiment général, la super condominium et copropriété partielle Ils détectent comme agents de retenue à la source séparés et ont l'obligation d'appliquer son propre code fiscal.

Toutefois, les obligations fiscales de remplacement, ne sont pas applicables:

  • communions héréditaires sur les biens immobiliers, même lorsque plusieurs co-propriétaires sont copropriétaires à parts égales de l'ensemble stable;
  • Communions différents de ceux qui sont de force sur les parties communes des immeubles.

En fait, dans les deux cas, il est pas devant des propriétaires de plusieurs unités, afin d'avoir commun à toutes les parties, mais à plusieurs parties sans distinction de propriétaires autour du bâtiment, y compris les parties communes.

La répartition des coûts

Les frais de condo sont divisés en: ordinaire (nettoyage des escaliers, ascenseur, jardin, réception, illumination des parties communes, la vidange des fosses septiques et de nettoyage dégraissants, chauffage central) et extraordinaire (nouveau toit et les planchers, la peinture de la façade du bâtiment). Si le bail ne s'applique pas autrement, sont à la charge des frais de locataires pour l'entretien de routine sont la responsabilité des dépenses des propriétaires pour l'entretien extraordinaire.

Chaque dépense peut théoriquement être entre les immeubles d'habitation selon une table dédiée millième.
Une tête de jaugeage table spéciale pour la répartition des dépenses (ordinaire et extraordinaire) le chauffage peut éventuellement calculer le fait que la copropriété sottoutilizza l'usine en copropriété, jusqu'au cas limite d'avoir un compteur et une connexion tout simplement pas plat, comme complètement remise à zéro l'exigence de partager ce type de charge.

Vous devez payer les coûts des réparations majeures de la copropriété du bâtiment qui était au moment de la résolution de la réunion a ordonné l'exécution des travaux, bien plus tard, il a vendu l'appartement[11].

Les frais de chauffage pour

Le chauffage est souvent l'un des postes de dépenses les plus importantes. Si le système de chauffage est centralisé, l'installation d'un contabilizzatore vous permet de partager une partie des coûts sur la base de la consommation réelle enregistrée pour chaque unité de logement, plutôt que selon le chauffage des millièmes.

La thermorégulation et la comptabilité individuelle de la chaleur est obligatoire dans toute l'UE en vertu de la directive 2012/27 / UE Art. 9 (prévu pour le secteur résidentiel par Directive 2010/31 / UE « EPBD »), au plus tard 30/06/2017: l'Italie a transposé la directive par le décret du décret N.. 102 du 4 Juillet 2014, mis à jour avec le décret n ° 141 de Juillet 2017, qui impose dans les immeubles dotés de systèmes de chauffage central dans toute l'Italie termovalvole le coût d'ajustement obligatoire et la chaleur avant le 30 Juin 2017. En outre, il se chevauchent et précédentes normes régionales, telles que celles du Piémont, la Lombardie et du Tyrol du Sud.
Déjà l'article 26, paragraphe 5 de la loi 10/1991 (comme modificiata par d. Lgs. 192/2005 et 311/2006) prévoit que les dépenses sont réparties en fonction de la consommation réelle. Maintenant, la nouvelle norme prévoit que le montant total doit être ventilé par rapport aux volontaires réels prélèvements d'énergie thermique utile et pour les frais généraux pour l'entretien de l'usine, comme l'exige la norme technique UNI 10200 de 2015, qui est l ' seulement en place pour la répartition des coûts de chauffage.

Le condo doit adopter une nouvelle millième de table spéciale pour la répartition des coûts de chauffage, ou plutôt la partie relative aux frais généraux et profits à la perte d'énergie, en plus de la part (répandue) relative à la consommation de chaleur.

Compte tenu de l'application souvent très problématique d'UNI 10200, avec le décret-loi 141 de Juillet 2017, le législateur a permis de s'écarter assez facilement de la méthode d'allocation prévue par l'UNI 10200: juste un avis d'expert simple, sous serment attestant que le bâtiment est pas de différence plus de 50% de la demande de chaleur par m² comprenant deux bâtiments (presque toujours satisfaits des conditions bâtiments récemment construits surtout pas). Dans ce cas, la réunion de copropriété riaquisisce totale liberté de décision sur la méthode que vous voulez adopter pour la répartition des coûts de chauffage pour la consommation individuelle seconodi. Par conséquent, vous n'avez pas besoin d'engager des dépenses pour des projets ou de nouveaux tableaux de calculs millième: pour la répartition des coûts fixes, vous continuez simplement d'utiliser les actuels. La seule condition qui reste est que le « taux fixe » ne peut pas dépasser 30% des coûts totaux.

Après avoir installé tervovalvole et séparateur, l'administrateur est tenu de partager les coûts de chauffage ne sont pas fondées sur une propriété de millièmes, mais seulement avec la méthode de la consommation réelle, basée sur la lecture du séparateur. Il doit être fait comme une lecture minimale dans la clôture de l'exercice et avant l'approbation du bilan en copropriété, avec l'égalisation des dépenses relatives entre la consommation présumée et la consommation détectée.

Les propriétaires peuvent à leur tour renverser complètement la charge de chauffage à leurs locataires de loyer, à condition que le bail enregistré (ou une intégration ultérieure signé par les parties et a enregistré, pour ceux qui sont déjà en vigueur à la date du travail) met en évidence les frais de condo séparément du loyer, et il déclare que ces dépenses sont allégués, et d'être compris sous réserve de rajustements fin d'année en ce qui concerne les coûts de chauffage.

Les frais d'installation est autorisée dans la déclaration d'impôt la déduction de l'impôt sur le revenu de 50% remboursé en dix ans, pour le travail effectué après Janvier 2015. L'administrateur doit certifier le montant payé à la copropriété, pour la déduction.

Du point de vue technique, les comptes peuvent être:

  • diriger avec un détecteur à deux capteurs (enthalpie enthalpie d'entrée et sortie du fluide de transfert de chaleur) situé à l'extérieur de l'unité immobiiare si le système décrit un circuit fermé, non ouvert à d'autres unités de construction;
  • Indirect: sur chaque élément chauffant est installé un distributeur pour les frais de chauffage, (frais de chauffage allocateur), avec le code d'identification, mot de passe pour accéder au SW (note la société d'installation / manutentrice), verrouillage mécanique et la détection électronique de manipulation. Le séparateur peut être un seul capteur qui mesure la température du corps de chauffe, ou deux capteurs, se mesurer également la température ambiante.

La mesure de la température ambiante est très sujette aux erreurs (même intentionnelle de la part du conducteur), s'il y a des étagères, revêtements ou autres diathermique qui font résultat le plus élevé, sous-estimant la consommation de chaleur réelle. Le problème se déplace simplement, si pour détecter la température ambiante, une sonde de détection à distance est appliquée. Pour éviter ces erreurs, ou lorsque le capteur est unique, ou s'il y a des erreurs de détection, répartiteurs approuvés par le réglage de la température ambiante à une valeur fixe, sans détection, typiquement égale à la loi maximale (20 ° C). Le séparateur pour les frais de riscaldmento sont régies par l'UNI européenne EN 834.

Pour une économie immédiate, l'assemblage de copropriété peut résoudre l'adoption de vannes thermostatiques avec une température maximale admissible inférieure à celle par la loi (par exemple 15 ° au lieu de 20).

En 1991, la loi (art 26 co.5 L.10 / 91) prévoit la possibilité d'une enquête de la consommation finale, des décisions prises à la majorité simple par l'Assemblée condiminiale. Lombardie, Piémont et Alto Adige, aux lois régionales, ont eu l'installation de systèmes de contrôle de la température ont rendu obligatoire (vanne thermostatique) Et la mesure de la chaleur dans tous les condos avant l'entrée en vigueur de la loi nationale.

La consommation peut être agrégée en connectant sans fil les sièges totalisateurs séparateur aux étages supérieurs du bâtiment, ou par la lecture annuelle. L'administrateur du bâtiment prend fin de l'année pour partager les frais.

Avec les innovations de D.Lgs.311 / 2006, est entré en vigueur le 2 Février 2007, l'affichage droit individuel centralisé n'existe plus. Jusqu'en 2006, selon le n.10 / 199 Art loi. 26, paragraphe 2, les blocs individuels a le droit de détacher le chauffage ou le refroidissement centralisé, pas que cela est expressément prévu dans condiminiale règlement ou de la résolution, restant obligé de contribuer au paiement des frais d'entretien extraordinaires du soleil ' installation et la conservation et la rénovation. Ce droit ne s'applique pas si le détachement dérive des déséquilibres opérationnels importants ou des coûts stables pour les autres résidents.
De la même manière, déplace le DPR 59/2009 du 04.02.2009 (mise en œuvre des normes européennes en matière d'efficacité énergétique dans les bâtiments en référence à D.Lgs.192 / 2005) des paragraphes art.4 9 et 10, il établit que la réalisation de systèmes autonomes (également en raison du détachement individuel) peut être autorisée que dans des cas exceptionnels, documentés dans le rapport de l'énergie, dans laquelle il est impossible de le chauffage central.

Les normes européennes, et celles de leur transposition, prennent en compte le facteur environnemental, et que le même état de la technologie de pointe, une chaudière et un système de chauffage central permettent une plus grande efficacité énergétique, tant en termes de consommation d'énergie inférieure à les émissions (v. également cassation[12]), Par rapport au système de chauffage avec des maisons en rangée, outre l'avantage de pouvoir contrôler plus facilement son adaptation aussi aux normes de sécurité, avec des contrôles périodiques.

responsabilité

condominiums défaillants

condo
échantillon condo pour les étudiants à Florence

En ce qui concerne les copropriétés en retard avec le paiement des frais de service, au bout de 6 mois à compter de la déclaration dans laquelle il est le non-paiement (dans les six mois suivant la fin de l'année où le crédit dû est inclus.), L'administrateur est tenu d'agir pour la collecte forcée des sommes dues par l'obligation, par exemple pour demander l'injonction, à moins que l'office des actionnaires (art. morue 1129. civile), précédée d'un rappel.

En cas d'opposition de la copropriété à terme échu à l'injonction, il pèse sur ceux-ci (Cass 3. Décembre n ici à 2015. 24629) la charge de l'activation des procédures de médiation, obligatoires comme condition de recevabilité de la demande. Si l'administrateur et le petit ami de copropriété sont d'accord avec la médiation pour régler le prêt avec le paiement d'une part partie inférieure du premier montant dû, et sans la résolution des condos sur, d'autres résidents qui seront partagés au prorata la différence, peut citer l'administrateur de donner le condo.

De plus, le nouvel art. 63 AFF. la mise en œuvre du code de commerce Il prévoit que « les créanciers [du bâtiment] ne peuvent pas intenter une action contre le travail forcé à jour avec les paiements, qu'après l'examen des autres condos. » À la demande des créanciers, l'administrateur doit communiquer leurs données et les noms des condos défaillants: l'administrateur est toujours la première personne qui doit prendre des mesures pour la récupération.
Contrairement au passé, le prêteur en copropriété ne peut pas agir vers un condominium que ce soit, même en règle avec les paiements, qui anticipaient la dette des condos en souffrance, puis a dû exercer des représailles contre eux. Avec la réforme, aussi le prêteur de la copropriété qui décide de prendre des mesures pour recouvrer la dette, sans attendre l'administrateur des actes doit commencer l'action en commençant par les condos défaillantes.

Dans tous les cas, les condos également conjointement et solidairement responsables des dettes de ces arriérés à un montant maximal déterminé. La Cour suprême a définitivement Section commune a établi le principe de parziarietà ou au prorata des obligations de service, remplaçant le principe commun passif et solidaire (Cass. Civ., Sec. a. 8 Avril, 2008 Arr, n. 9148)[13].

responsabilité au prorata ne signifie pas que les condos sont seuls responsables de leur part des dépenses, ce n'est pas pour les condos défaillants: signifie au lieu des sommes manquantes pour non-paiement doit être ventilé, selon les millièmes de propriété, y compris tous les bâtiments, les débiteurs défaillants et non.

Par conséquent, il est illégitime d'anticiper les condos tout simplement pas le montant des mauvais payeurs de la dette, car cela entraînerait une charge d'autres résidents représentent plus de leurs millièmes de propriété, comme cela a augmenté la partie relative aux milliers de biens de ceux qui, à terme échu. Le créancier peut exercer des débiteurs condos défavorables contre lui mesures d'exécution pour le montant, ne peut cependant pas exercer contre les autres actions de l'exécutif pour des montants supérieurs de dette divisée que millièmes d'une propriété. L'injonction comprend les intérêts légaux, les frais de rappel et les frais juridiques. En ce qui concerne question des frais juridiques à explorer: elle est affectée par la nullité - puis retiré de la période d'appel prévue à l'article. 1137 cc, les résolutions de l'Assemblée en copropriété affectant les droits individuels d'un condominium, comme celui qui met sa charge totale des frais juridiques de la copropriété pour une procédure engagée contre lui en l'absence d'une décision qui confirme l'échec et dit nullité de l'art. 1421 cc, elle peut être invoquée par la copropriété d'avoir assisté à la réunion, bien qu'il a voté en faveur de la résolution, où ce vote ne se manifeste pas dans l'hypothèse ou la reconnaissance de son obligation, selon la décision rendue par Cour suprême Civile, section II, le 6 Octobre 2008 Aucune 24696.[14]

Le prêteur continuera à lancer une citation à comparaître unique et injonction de payer contre le condo et l'administrateur, son représentant légal, d'avoir à intenter des poursuites contre les copropriétés individuelles en une seule étape de la forclusion. L'administrateur peut demander au tribunal une ordonnance de paiement contre les condos défaillants. Si le montant en litige ne dépasse pas 1 100 € une réclamation peut être présentée personnellement par l'administrateur (art. 82 du Code de procédure civile), dans d'autres cas, vous aurez toujours besoin de l'aide d'un avocat. L'injonction pour le paiement des cotisations de service résultant de l'état de répartition approuvée par le décret peut être demandé à l'efficacité exécutoire à titre provisoire, par conséquent, en mesure d'établir une marche forcée, même sur une pente de toute opposition présentée par la contrepartie. De cette façon, le prêteur peut recouvrer le montant dû rapidement et l'administrateur ont une couverture d'autres coûts résultant du non-paiement (frais de Dunning, juridiques, etc.), ce qui permet d'anticiper les condos pires quantités limitées. Sinon, l'administrateur peut procéder comme dans le passé au bureau pour partager le déficit de trésorerie, des pénalités et des intérêts sur les paiements en retard signalés par les créanciers, y compris tous les bâtiments, selon tantièmes.

Les actionnaires peuvent poursuivre en justice l'administrateur pour les dommages à l'immeuble ou la copropriété peut demander une indemnisation pour les dommages résultant de sa négligence et omission qui a donné lieu à la reprise de défaut ou retard de la dette, selon l'art. 1130 et 1131 du Code civil, qui l'oblige à assurer les services de construction et la perception des cotisations. Encore une fois, la loi est interprétée en matière de gestion des arriérés, ou seulement à la collecte non-coercitif de logements en copropriété. Le comportement peut se produire, par exemple, si vous ne l'avez pas apporté toute action contre les mauvais payeurs, ou si l'administrateur n'a pas fait usage des protections spéciales que les réserves de droit au remboursement des dettes, encore plus le fait que ce ne sont pas des créanciers privilégiés.

Si les actions dettes au prorata, ou si le crédit n'est pas déraisonnable et la récupération est réussie, la copropriété, si elle parvient à l'unanimité des personnes présentes à la réunion ou la copropriété doit poursuivre les débiteurs défaillants, anticiper les frais juridiques et les créanciers tiers selon tantièmes, et récupérer tous qu'à la fin des procédures judiciaires.

Pour adopter des critères de distribution différents de proportionnalité (millièmes de propriété), par exemple pour anticiper la dette à condos non seulement défaillants, l'administrateur doit être une résolution des actionnaires (art. 1123 du Code civil). La résolution doit être approuvée à l'unanimité en règle générale, la majorité dans des situations d'urgence, par exemple si le créancier a commencé des mesures d'exécution pour défaut de paiement de la dette, entraînerait l'interruption des services de construction, ou, en l'absence des injonctions de payer, si l'administrateur peut démontrer que le non-paiement des créanciers implique des coûts plus élevés pour l'ensemble du bâtiment, comme l'augmentation des intérêts moratoires, ou les honoraires d'avocat pour la poursuite de la cause.

La responsabilité personnelle des propriétaires de faire approuvé par les obligations d'assemblage administrateur de copropriété et a un sujet thématique d'un débat qui a duré 50 passé anni.In, la plupart des mesures de la magistrature a déclaré que les condos sont responsables conjointement et solidairement contre tout créancier. Si un occupant n'a pas payé sa part des dépenses, l'administrateur, l'exercice du droit à une indemnisation s'il avait anticipé la somme aux créanciers ou le créancier peut demander au tribunal une injonction et procéder à une pièce jointe à un ou plusieurs condos à son choix , pour le règlement de la dette.

En cas extrême, pourrait être appelé à anticiper rapidement la totalité du montant manquant, que de grosses sommes, un seul occupant. Le choix pourrait indépendamment de leur statut de revenu, par millièmes de propriété ou s'il doit payer sa part des dépenses. En fait, la répartition de la dette au défaut de tous les bâtiments en proportion au millième d'une propriété afin d'éviter une charge excessive sur quelques-uns, il était une option que le créancier et l'administrateur peut refuser[15].

Si un occupant n'a pas payé sa part des dépenses, un prêteur peut exercer le droit de reformuler contre l'un des autres résidents, à son gré. L'ordre exécutif pourrait même être invité à condos non nommés dans le jugement. Ce condominium peut exercer le droit de recours contre la faillite, la somme qu'elle a dû anticiper. Les références normatives sont les articles. 1123, 1294, 1295 et 1314 cc en fait, il n'existe pas, une réglementation spécifique sur la responsabilité des propriétaires à des tiers créanciers des parties. Article. 1123 cc Il indique que les dépenses pour la préservation et la jouissance des parties communes sont réparties proportionnellement aux millièmes d'une propriété et ne précise pas comment faire si un propriétaire est retardé ou ne paie pas sa part. L'approbation des critères autres que celui de la proportionnalité doit être à l'unanimité, si l'assemblage de blocs ne peut pas agir à la majorité pour mettre en place un arriérés fonds de trésorerie / fonds à utiliser pour la compensation de taux manquant, ne peut pas laisser les condominiums non montants en souffrance et les pénalités ou intérêts en raison du comportement de l'individu .

La Cour suprême a admis que la seule exception à la majorité sur la création d'un fonds de capital, la situation d'urgence créée lorsque le prêteur de notification au précepte de condominium de ses prétentions, et l'absence d'action exécutive implique le blocage " l'interruption des services de construction particulièrement importants tels que le chauffage, les ascenseurs, les lumières (Corte Suprema di Cassazione, envoyé. n. 13631 5 Novembre 2001, p. 2025).
Cela s'applique à titre provisoire et temporaire, sous réserve d'un ajustement en faveur des condominiums pas et à partir de débiteurs défaillants l'administrateur des mesures nécessaires pour obtenir le paiement des frais impayés du débiteur.

Pour le cas général, les articles. 1294 et 1295 cc montrer deux autres façons de répartir les obligations: les codébiteurs sont conjointement et solidairement responsables (. art 1294), les copropriétaires diviser la demande en proportion de leurs actions (art 1295.). Selon l'art. 1313, quand il y a plus de débiteurs et l'obligation est le même, chacun est tenu de payer sa part de la dette. La loi ne mentionne pas le critère de la divisibilité de l'obligation de déterminer si la responsabilité est favorable ou non, mais il est ce que la jurisprudence interprète en vertu des articles. 1294 et 1313 cc

La Cour suprême a justifié sa décision constatant que l'attribution d'un contrat par une pluralité de clients ne suffit pas car il est l'art appliqué. de 1294 Code civil, sur la solidarité entre les codébiteurs. En plus de la même cause de la dette, il est également l'exigence de non-divisibilité manquantes pour les frais de propriété, qui sont brisées par millièmes. À des obligations de service devraient appliquer l'article. 1295 cc, semblable à la répartition de la dette entre les cohéritiers[16].

cas particulier les franges Il est de la responsabilité conjointe entre l'acheteur et ancien propriétaire. Les tribunaux ont interprété cette responsabilité de manière restrictive que dans le passé, ce qui confirme la tendance à la responsabilité personnelle et non plus en faveur des obligations en copropriété. Le nouveau propriétaire répond en solidarité avec l'ancien que pour les dépenses approuvées et / ou engagés par la copropriété dans l'année en cours et l'achat précédent, seuls les frais plus âgés.

Interruption des services de jouissance séparés

Les moyens non judiciaires de l'auto-protection du créancier, incluent la possibilité pour l'administrateur de -que l'assemblée de condominio- de décider des blocs défaillants interruption de service jouissance séparée probable, même essentiel que d'abord utilisé comme une maison d'habitation principal, et mis en œuvre avec l'entrée dans la propriété de la condomino locale[17], en cas de défaut qui a duré plus de six mois (art 15, l 220/2012..): parking commun avec barrière électrique, condominium d'ascenseur pourvu de touches, des escaliers de nettoyage et un service de conciergerie, eau centralisée, l'électricité, le chauffage , antenne TV, prévue pour la configuration de l'installation, la rupture ne causera pas une interruption de service, même à des immeubles d'habitation en règle avec les paiements.

Tout comme il est prévu par la loi, il est un droit (et non l'obligation) administrateur, qui alors peut même pas compter sur eux avant de procéder à affecter les sommes manquantes au prorata parmi tous les bâtiments.
Les règles de la maison interdisant cet administrateur de puissance, seraient invalides.

La situation est également similaire pour le cas fréquent d'un propriétaire solide responsable du locataire délinquant. La Cour a jugé à plusieurs reprises que la responsabilité est personnelle, bien sûr, et la première place de l'auteur de conduite qui ne respectent pas les règles de la maison, et non « automatiquement » du propriétaire. Cette analogie peut être réclamé pour la consommation des services « communs » tels que l'eau et le service de chauffage, et pour les dépenses non liées au paiement
Le propriétaire peut demander à l'administrateur d'une comptabilité séparée pour les dépenses extraordinaires et pour les dépenses courantes, et d'envoyer ce dernier que le locataire paiera directement sur le compte bancaire de la copropriété.
Tout cela constitue en droit et en fait la position du locataire en tant que partie ayant subjectivité juridique par et contre le bâtiment, offrant ainsi une légitimité active et passive d'agir dans le jugement dans un ratio crédit de la dette, ainsi que l'administrateur du locataire peut contester le montant et la nature des dépenses ordinaires présumées, donc aussi l'administrateur peut théoriquement (et aucune règle interdit explicitement) une action en justice contre le locataire défaillant pour le recouvrement de la dette. La responsabilité solidaire ne signifie certainement pas que le propriétaire yesa pour répondre automatiquement à une négligence ou la délinquance du locataire ..

Locateurs et des locataires

La responsabilité est avant tout locataire qui ne respecte pas les règles. Ceux-ci doivent d'abord être informés par l'administrateur des rapports ou des plaintes de copropriété.

A la suite répétée (et essayer) les rapports des autres propriétaires, locataires et / ou administrateur, en cas de violation du règlement, le propriétaire est tenu d'exercer les outils que la loi et le bail mis à sa disposition pour assurer la tranquillité vivre et le respect des règles, de telles interventions et l'insonorisation isolation phonique, qui ont un coût supplémentaire minime par rapport à seulement une isolation thermique; jusqu'à la fin du contrat et pour l'expulsion de cause du locataire défaillant.
Ne pas avoir activé l'instrument juridique pour retrouver la disponibilité de la propriété à son tour rend le propriétaire par défaut de l'obligation du respect des règlements de construction, résultant de ce que sa responsabilité envers la copropriété et d'autres condos. Dans toute action civile, le bailleur peut être appelé conjointement au locataire de payer des dommages aux autres condos[18].

sanctions

La législation italienne ne prévoit pas:

  • les procédures pour déterminer la violation, des amendes relatives au service, ce qui suggère que cette activité ne se fait pas par le juge.
  • si la peine est dans les crédits de service, et par conséquent yesa due dans les six mois à compter de la clôture des états financiers. Ni elle indique un temps différent à long terme, afin d'empêcher la personne concernée est de protéger les actes commis ans plus tôt.
  • la façon de traiter les violations des règlements par les familles à louer: seuls les propriétaires de participer et de recevoir l'ensemble de la communication, et par ailleurs dans les réponses civiles et pénales chacun de leur comportement individuel, et le seul propriétaire car il n'a pas mis en œuvre les initiatives de mise en garde verbale et écrite, ou l'expulsion (si possible) au locataire fait preuve de négligence.

La loi n. art 220/2012. 24[19] soulève la pénalité maximale (... art 70 cc AFF att) applicable établissant que: Pour les infractions aux règles de construction peuvent être mis en place, à titre de sanction, le paiement d'une somme pouvant aller jusqu'à 200 euros et, pour les récidivistes, jusqu'à EUR 800. la somme est reversée au fonds dont l'administrateur a pour les dépenses courantes.
La réunion de copropriété peut (unanimité) les modifications apportées aux règlements de construction d'introduire des peines moins sévères que celles prévues par la loi pour les délinquants, restant au lieu des montants maximaux obligatoires.

Le D.L. n. 145/2013 (décret soi-disant Destination Italie), qui a précisé que la peine boîte Il est imposé par le vote favorable de la majorité des personnes présentes à la réunion et au moins la moitié millième de la valeur du bâtiment.
La tâche de l'administrateur est de recueillir la sanction pulvérisée par l'assemblée, car il ne peut pas pulvériser des amendes de sa propre initiative, pour laquelle il est nécessaire est une résolution en copropriété. Avant la réforme de 2012, il n'a pas été nécessaire à la résolution de pulvériser des sanctions (art. 1131), depuis 2012 est même pas obligatoire que les règles de copropriété prévoient expressément des sanctions ou appelle le Code civil, bien que cette pratique reste souhaitable.

Les frais de pénalité comprennent les intérêts sur les arriérés de paiement échec et / ou à la fin des versements mensuels.

Selon la jurisprudence, l'administrateur obligé d'imposer de telles sanctions, en considérant que il est nécessaire (art. 1130) à « Assurer le respect du règlement de la copropriété afin de protéger l'intérêt général à la décoration, le calme et l'habitabilité du bâtiment » (Cour de cassation, pas de jugement. 14735 du 26 Juin 2006), et surtout « Recueillir des contributions [...] pour l'entretien courant des parties communes et pour l'exercice des services communs » (Art. 1131, paragraphe 3), être en mesure de vérifier une augmentation probable de ces dépenses dans la conduite de la copropriété qui ne garde pas les règles, et que le montant de la pénalité est droit par la loi dans le fonds pour les dépenses courantes.

La collection est donc la responsabilité de l'administrateur, le rappel par écrit ou par téléphone ne sont pas injonction avant le paiement, étant suffisante la déclaration budgétaire notifiée aux condominiums. Le choix administrateur concurrence de confier la tâche à un avocat de l'ordre des paiements.

Selon l'art. 63 Pour le recouvrement des cotisations en fonction de la répartition a été approuvée par l'Assemblée, l'administrateur peut obtenir un décret d'injonction immédiatement exécutoire malgré l'opposition. Il est donc la procédure pas obligatoire médiation, ou attendre 40 jours après la notification du décret ingiutivo: le lendemain de la notification, le créancier peut procéder à l'expropriation obligatoire. Non opponibli aux prêts de services actifs inscrits dans un spécial le solde du fonds. Pas de protection spéciale, cependant, est prévu pour les propriétaires contre un directeur des délinquants de détournement de l'argent payé par les copropriétés.

présence d'un équilibre des coûts n'est plus une condition de l'ordre de paiement, ni exigé le consentement des propriétaires (article 63 DISP Att: simplement une ventilation du plan de dépenses approuvé par les deux budget final.. . Code civil, le décret royal n °. 318/1942, arrêts de la Cour suprême n °. 24299/08 et non. 6323/03). Mais Vale en général que le crédit doit être certain, montant fixe et pour cause: la certitude du crédit est seulement dans le bilan en fin d'année.

La taille de l'amende peut être contestée devant les tribunaux de droit commun ou la paix, ce qui peut réduire encore d'office (art. 1384, le jugement de la Cour suprême no. 18128/05 du 13/09/2005) si elle est manifestement excessive ou si la copropriété il a partiellement rempli ses obligations et n'a pas été réduit la peine à sa charge.

Déclaration d'intérêt

Bâtiment consolidé des règlements texte et municipaux

icône Loupe mgx2.svg Le même sujet en détail: Texte consolidé du bâtiment et certifié Rapport d'ouverture de session.

en construction consolidée montre les définitions de l'entretien ordinaire, l'entretien extraordinaire, de la restructuration, de la restauration etc.; à condition céder certaines régions elles-mêmes ont légiféré. Dans le texte unique énumère également les cas dans lesquels il est nécessaire d'exiger "connexion de signalisation certifié"(SCIA) ou le"l'autorisation de construire».

Au niveau municipal, puis ognie organisme peut avoir ses propres règlements pour se conformer. Ils peuvent être, par exemple:

  • Règlement sur les bâtiments urbains;
  • Règlement pour la gestion des déchets municipaux;
  • Règlements pour l'évacuation des eaux usées domestiques;
  • Règlements régissant l'occupation des terres privées pour un usage public pour l'installation de supports publicitaires, des jardinières, des auvents et terrasses;
  • Règlement sur les municipalités toponomastica - numérotation maison;
  • Vert Règlement municipal (l'abattage des arbres sur la propriété privée);
  • Règlement d'hygiène, la santé publique et vétérinaire (maladies, les chiens, les chats, l'air, l'amiante, les cheminées, le bruit, l'eau potable);

et entretien - Sécurité Quarries

Dans le cas de l'entretien ordinaire et extraordinaire du bâtiment est transformé en un chantier de construction temporaire, et par conséquent, si deux ou plusieurs sociétés contractantes, il est nécessaire de préparer un plan de sécurité et de coordination. Il tombe entre les fonctions de l'administrateur connaissance du titre IV de la Loi sur la sécurité consolidée, où sont cotées les obligations du client et le superviseur du projet; chaque fois que l'administrateur du bâtiment signe un contrat doit assurer la compétence technique professionnelle des entreprises visées à l'article 90 et à l'annexe XVII. L'article 99 prescrit les cas où vous devez envoyer un avis avant l'hôpital local.

Décret du 22 Janvier 2008, n. 37 - installation de systèmes dans les bâtiments

Le décret applique aux facilités mises au service des bâtiments, quel que soit l'usage prévu, situé dans les dépendances identiques ou connexes. Les installations sont: électricité, chauffage, pour la distribution et l'utilisation du gaz, de sollevamento des personnes ou des choses pour des moyens d'ascenseurs, monte-charges, escaliers mécaniques et autres, protection contre les incendies. Le décret réglemente les entreprises qualifiées, la conception des installations, la construction et l'installation des systèmes, la déclaration de conformité, les obligations du client ou le propriétaire, le certificat d'aptitude à l'utilisation, l'entretien des installations.

Gestion de la sécurité incendie - Garages

Le décret ministériel du 10 Mars 1998 établissant les critères pour l'évaluation des risques d'incendie dans le lieu de travail et indique les mesures de prévention et protection contre les incendies à prendre afin de réduire l'apparition d'un incendie ou d'en limiter les conséquences si vous expérience; Les articles 4, 5 et 6 précisent respectivement: ce qui devrait être l'inspection et l'entretien des équipements de lutte contre les incendies, la gestion des urgences et la méthode de désignation des travailleurs au service d'incendie. Le décret-loi du 8 Mars 2006 sans. 139 définit la méthode par laquelle nécessite les pompiers le certificat de prévention des incendies (CPI), qui est nécessaire dans le cas, par exemple, les garages avec plus de 300 m². (Décret présidentiel n °. 151 du 1er Août 2011). Les garages doivent satisfaire aux exigences minimales de sécurité énoncées dans l'arrêté ministériel du 1er Février 1986. Le décret présidentiel n. 151 du 1er Août 2011 et D.M. n. 201 du 7 Août 2012 représentent les règlements concernant la réglementation des procédures relatives à la prévention des incendies. L'arrêté ministériel du 20/12/2012 établit les nouvelles règles techniques pour la conception, la construction et l'entretien des systèmes actifs harmonisés avec ceux européens.

Certificats de Qualification / Certification énergétique - Acoustique

L'administrateur du bâtiment, dans le cas des travaux d'entretien de la copropriété, vérifie que le bâtiment de la loi n. 192/2005 et modifications ultérieures ou leurs lois régionales et doivent mettre à jour progressivement Certificats de certification de qualification / d'énergie. La validité du certificat énergétique de dix ans.

Debout de poursuivre

L'administrateur du bâtiment, parfois même sans mandat de l'Assemblée a exprimé, a la représentation légale du bâtiment et la plupart du temps les mêmes coïncide avec la légitimité d'agir dans le même même contre les blocs individuels (par exemple dans le cas de non-paiement).

Cependant, il y a des cas où la loi les blocs individuels lui-même a le droit d'agir.

D'autres formes

En Italie, se sont propagées deux types de copropriétés, les super condominium et condo partiel

super condominium

la super condominium, Aussi connu sous complexe condo ou copropriété horizontale, En général, il fait référence à un complexe composé de plusieurs bâtiments (dont chacune se compose généralement de copropriété), caractérisé par la présence des choses, des services et des espaces publics où les normes sont applicables sur le bâtiment. Par exemple, une série de condominiums qui partagent les mêmes routes d'accès, les aires de stationnement, l'eau et les installations électriques communes. Même si elles continuent d'augmenter à nouveau supercondomi, la réforme Condo les a exclus, même si en droit et en pratique sont maintenant fréquemment. Depuis le super condominium appliquer les dispositions relatives à la copropriété, vous devez procéder à convoquer une réunion, un projet de règlement de maison et nommer un administrateur.

copropriété partielle

la copropriété partielle dans le cas de la gestion séparée d'un actif, des caractéristiques fonctionnelles objectives, il est destiné à servir et / ou à la jouissance d'une partie du bâtiment dans un condominium. La Cour suprême, dans son arrêt n ° 10483 du 21/05/2015 a jugé que la copropriété partielle est configurable, chaque fois qu'un bien est destiné au service et à la jouissance exclusive d'une partie du bâtiment de l'immeuble.

notes

  1. ^ La loi de réforme de la copropriété. Voici le nouveau code de construction par condominioelocazioni.it
  2. ^ voir l'arrêt de la Cour suprême - SEZ. Civile - n. 856/2000
  3. ^ arrêté royal 16 mars 1942, n. 262, article 1138, en ce qui concerne "L'approbation du texte du Code civil."
  4. ^ loi 11 décembre 2012, n. 220, l'article 16, en ce qui concerne "Les modifications apportées aux règles des immeubles en copropriété."
  5. ^ Animaux en copropriété, LAV.
  6. ^ Les animaux en copropriété, admis ou non?, studiofiasconaro.it.
  7. ^ Interdiction de détenir des animaux dans le bail, studiofiasconaro.it.
  8. ^ condo minimum par professionisti.it, le 2 Avril, 2012
  9. ^ Nature juridique de la copropriété et super condominium, studiofiasconaro.it.
  10. ^ administrateur nommé Durée, deux ans ou un an?, studiofiasconaro.it.
  11. ^ (IT) Le paiement des travaux de service est au fournisseur de |, sur www.studiolegaledesia.com. Récupéré 17 Août, 2017.
  12. ^ secte de cassation civile. II 25 Mars, 2004 Sans. 5974, incorporé dans la loi n. C.4041 du 27 Septembre, 2012
  13. ^ Le jugement est motivé par le fait qu'aucune disposition exige expressément la responsabilité mutuelle entre les condos et les performances, moyennant le versement d'une somme d'argent, il est parfaitement réparti entre les immeubles d'habitation, comme cela arrive dans deux catégories en fonction des millièmes d'une propriété. [1] et [2]
  14. ^ Cass. civ. secte. II, n ° 24 696 06/10/2008 Article par anaci.it. 6 Octobre 2008
  15. ^ [3]
  16. ^ Cassata responsabilité conjointe et solidaire des propriétaires - Newspages - immobilier et nouvelles financières
  17. ^ par la Cour de Rome, par ordonnance du 27 Juin 2014, et celui de Brescia, ordres de 17/02/2014 et 21/05/2014
  18. ^ Cassation civile, section II, le jugement n.11383 du 16 mai 2006
  19. ^ publié au Journal officiel de 293 17/12/2012 et en vigueur dans les six mois suivant la publication

Articles connexes

D'autres projets

  • Il contribue à Wikisource Wiktionnaire: Il contient une page dédiée à condominium
  • Wikiversité Wikiversité Il contient des citations liées à condominium
  • Il contribue à Wiktionary Wiktionnaire Dictionnaire contient le lemme "condominium»
  • Il contribue à Wikimedia Commons Wikimedia Commons: Il contient des images ou d'autres fichiers sur condominium

liens externes

autorités de contrôle GND: (DE4066789-3